Les petits billets de Letizia

Le Rôle Du Surtourisme Et Du Surcoût Supporté Par Les Locaux

Analyse des tensions entre littoral et intérieur, surtourisme, et solutions fiscales pour une justice territoriale durable

Lorsque j’observe l’évolution du marché foncier insulaire, je suis frappée par la façon dont la dynamique économique du tourisme reconfigure les rapports entre résidents·e·s permanent·e·s et nouveaux·elles arrivant·e·s. La taxe foncière, souvent perçue comme un simple instrument budgétaire local, devient en Corse un révélateur de tensions structurelles entre littoral saturé et intérieur en retrait. En m’appuyant sur les données disponibles et sur les grilles d’analyse de l’économie politique, je souhaite éclairer les mécanismes qui rendent cette fiscalité à la fois indispensable, imparfaite et contestée.

La première réalité que je constate est celle d’un marché tiré par une forte demande externe. Les prix de l’immobilier s’ajustent selon un mécanisme classique : une hausse de la demande – alimentée par le surtourisme, les résidences secondaires et la recherche d’actifs refuges – entraîne une augmentation continue de la valeur des biens. Dans certaines communes littorales, les prix ont doublé en une décennie, alors que les revenus locaux restent relativement stables. Cet écart illustre ce que les économistes institutionnalistes nomment la « désaffiliation résidentielle », c’est-à-dire la déconnexion progressive entre l’usage social du territoire et sa valorisation marchande. Lorsque le foncier devient un actif spéculatif, son prix ne reflète plus l’utilité pour la population locale mais la capacité d’investissement de ménages extérieurs.

Cette pression a des implications directes sur la taxe foncière. En théorie, cet impôt repose sur une base cadastrale censée mesurer la « valeur locative » des logements. En pratique, la mise à jour annoncée de ces valeurs en 2026 risque de produire des effets régressifs. Les logements anciens, nombreux dans l’intérieur de l’île, pourraient voir leur taxe augmenter du fait de critères techniques standardisés qui ne reflètent pas les réalités socioéconomiques locales. Une telle évolution interroge le principe d’équité horizontale, selon lequel des contribuables aux situations similaires devraient contribuer de manière comparable. Ici, l’actualisation pourrait pénaliser davantage celleux qui disposent des ressources les plus faibles.

Pour autant, je reconnais que la taxe foncière peut devenir un outil pertinent contre la spéculation. « Plusieurs territoires européens ont adopté des surtaxes sur les résidences secondaires ou sur les biens de luxe pour rééquilibrer les marchés locaux ». Ces instruments permettent d’intégrer dans le calcul économique le coût social de la rareté foncière. Toutefois, leur efficacité dépend d’une architecture institutionnelle solide : compensation pour les communes rurales, modulation territoriale fine, transparence des données cadastrales. Sans cela, la fiscalité risque de créer plus d’effets pervers que de solutions.

J’observe aussi que la réforme doit intégrer les enjeux environnementaux. Dans un territoire où l’artificialisation progresse, une taxe foncière adaptée pourrait encourager la préservation des terres agricoles et des espaces naturels. L’approche économique s’harmoniserait alors avec la vision écologique que je partage : celle d’un territoire pensé pour ses habitantes et ses habitants, non pour une accumulation infinie de rente foncière. Comme l’écrivait Amartya Sen, « la croissance n’a de sens que si elle élargit les capabilités humaines ». Cette perspective rappelle que toute politique fiscale doit d’abord soutenir la possibilité de vivre dignement dans son propre lieu.

En conclusion, je vois dans la réforme de la taxe foncière un levier de justice territoriale, à condition d’être conçue avec nuance, transparence et sens du bien commun. Une fiscalité intelligente pourrait atténuer les déséquilibres entre littoral et intérieur, contenir la spéculation et renforcer la soutenabilité du développement touristique. C’est en articulant données économiques, choix institutionnels et dialogue social que la Corse pourra transformer une contrainte budgétaire en véritable outil d’aménagement.

Références

1. Rapport Public Annuel De La Cour Des Comptes, 2024
2. Observatoire Régional De L’Habitat, Tendances Du Marché Foncier, 2023
3. Ministère De L’Économie, Mise À Jour Des Valeurs Locatives, 2022
4. Sénat, Rapport Sur La Fiscalité Locale En Zones Touristiques, 2021